D) YÖNETICI:
I - ATANMASI:
Madde 34 - Kat malikleri, anagayrimenkulün
yönetimini kendi aralarindan veya disardan
seçecekleri bir kimseye veya üç kisilik bir kurula
verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da
(Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bagimsiz
bölümü varsa, yönetici atanmasi mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kisinin
mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici
durumundadir.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayi hem arsa payi
bakimindan çogunlugu tarafindan atanir.
Yönetici her yil kat malikleri kurulunun kanuni
yillik toplantisinda yeniden atanir; eski yönetici
tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde
anlasamaz veya toplanip bir yönetici atayamazlarsa,
o geyrimenkulün bulundugu yerin sulh mahkemesince,
kat maliklerinden birinin müracaati üzerine ve
mümkünse digerleri de dinlendikten sonra,
gayrimenkule bir yönetici atanir. Bu yönetici, aynen
kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine
sahip ve kat maliklerine karsi sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma
üzerinden alti ay geçmedikçe, kat malikleri
kurulunca degistirilemez. Ancak, hakli bir sebep
çikarsa, onu atamis olan sulh mahkemesi,
degistirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanirken kendisiyle yapilan sözlesmede,
teminat göstermesi sart edilebilir; sözlesmede böyle
bir sart olmasa bile, hakli bir sebebin çikmasi
halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat
göstermesini istiyebilir.
Yöneticinin öz ve soyadi ile is ve ev adresinin
anagayrimenkulün giris kapisi yanina veya antrede
görülecek bir yere çevre içinde asilmasi mecburidir.
Bu yapilmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu
üyelerinin her birinden, ilgilinin basvurmasi
üzerine ayni mahkemece 50 liradan 250 liraya kadar
para cezasi alinmasina kesin olarak hükmolunur.
II- YÖNETICININ GÖREVLERI:
1. GENEL YÖNETIM ISLERININ GÖRÜLMESI:
Madde 35 - Yöneticinin görevleri, yönetim planinda
belirtilir; yönetim planinda aksine hüküm olmadikça,
yönetici asagidaki isleri görür:
a) Kat malikleri kurulunca verilen kararlarin
yerine getirilmesi;
b) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak
kullanilmasi, korunmasi, bakimi ve onarimi için
gereken tedbirlerin alinmasi;
c) Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
d) Anagayrimenkulün genel yönetim isleriyle
korunma, onarim, temizlik gibi bakim isleri ve
asansör ve kalorifer, sicak ve soguk hava isletmesi
ve sigorta için yönetim planinda gösterilen zamanda,
eger böyle bir zaman gösterilmemisse, her takvim
yilinin ilk ayi içinde, kat maliklerinden avans
olarak münasip miktarda paranin toplanmasi ve bu
avansin harcanip bitmesi halinde, geri kalan isler
için tekrar avans toplanmasi;
e) Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diger bütün
ödemelerin kabulü, yönetim dolayisiyle dogan
borçlarin ödenmesi ve kat malikleri tarafindan
ayrica yetkili kilinmissa, bagimsiz bölümlere ait
kiralarin toplanmasi;
f) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatin
kabulü;
g) Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin
geçmesinden veya bir hakkin kaybina meydan
vermiyecek gerekli tedbirlerin alinmasi;
h) Anagayrimenkulün korunmasi ve bakimi için kat
maliklerinin yararina olan hususlarda gerekli
tedbirlerin, onlar adina, alinmasi;
i) Kat mülkiyetine iliskin borç ve yükümlerini
yerine getirmiyen kat maliklerine karsi dava ve icra
takibi yapilmasi ve kanuni ipotek hakkinin kat
mülkiyeti kütügüne tescil ettirilmesi;
j) Topladigi paralari ve avanslari yatirmak ve
gerektiginde almak üzere muteber bir bankada kendi
adina ve fakat anagayrimenkulün yönetici sifati
gösterilmek suretiyle, hesap açtirilmasi;
k) Kat malikleri kurulunun toplantiya çagirilmasi.
2. DEFTER TUTULMASI VE BELGELERIN
SAKLANMASI:
Madde 36 - Yönetici, kat malikleri kurulunun
kararlarini protokolleri, yapilan ihtar ve
tebligatin özetini ve tarihlerini ve bütün
giderleri, 32 nci maddede sözü geçen deftere tarih
sirasiyle yazmaya ve bu defteri ve giderlerin
belgeleriyle diger bütün belgeleri bir dosyada
saklamaya mecburdur.
Bu defterin, her takvim yilinin bitmesinden
basliyarak bir ay içinde yönetici tarafindan notere
kapattirilmasi mecburidir.
Bu maddede yazili görevleri yerine getirmeyen
yöneticiye 33 üncü maddenin son fikrasinda yazili
cezalar uygulanir.
3. ISLETME PROJESININ YAPILMASI:
Madde 37 - (Degisik:13/4/1983 - 2814/12 md.) Kat
malikleri kurulunca kabul edilmis isletme projesi
yoksa, yönetici gecikmeksizin bir isletme projesi
yapar.
Bu projede özellikle;
a) Anagayrimenkulün bir yillik yönetiminde tahmini
olarak gelir ve gider tutarlari;
b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20
nci maddesindeki esaslara göre düsecek tahmini
miktar;
c) Tahmini giderlerle diger muhtemel giderleri
karsilamak üzere her kat malikinin 20 nci maddedeki
esaslara göre vermesi gereken avans tutari;
Gösterilir.
Bu proje,kat maliklerine veya bagimsiz bölümden
fiilen yararlananlara, imzalari karsiliginda veya
taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden
baslayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse
durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje
hakkinda, karar verilir, gerekirse yeni bir proje
hazirlanir.
Kesinlesen isletme projeleri veya kat malikleri
kurulunun isletme giderleri ile ilgili kararlari,
Icra ve Iflas Kanununun 68 inci maddesinin 1 inci
fikrasinda belirtilen belgelerden sayilir.
III- SORUMLULUGU :
1.GENEL KURAL:
Madde 38 - Yönetici, kat maliklerine karsi aynen
bir vekil gibi sorumludur.
2.HESAP VERME:
Madde 39 - Yönetici, yönetim planinda Yazili
zamanlarda eger böyle bir zaman yazilmamissa her
takvim yilinin birinci ayi içinde kat malikleri
kuruluna, anagayri menkul dolayisiyle o tarihe kadar
elde edilen gelirlerin ve yapilmis olan giderlerin
hesabini vermekle yükümlüdür.
Kat maliklerinin yarisi isterse, bunlarin arsa
paylari ne olursa, olsun yönetim planinda yazili
zamanlar disinda da hesabin gösterilmesi yöneticiden
istenebilir.
IV- HAKLARI :
Madde 40 - Yönetici, kaide olarak vekilin
haklarina sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düsen borçlari ve
yükümleri yönetici tarafindan noterlikçe yaptirilan
ihtara ragmen vaktinde ve tamamen yerine
getirmezlerse, yönetici, hiçbir tazminat ödemeye
mecbur olmaksizin, kendine ait sözlesmeyi feshedip
yöneticilikten çekilerek bu yüzden ugradigi zararin
tazminini kat maliklerinden istiyebilir.
Yönetici, yönetim planinda veya kendisiyle yapilan
sözlesmede bir ücret tayin edilmemis olsa bile, kat
maliklerinden uygun bir ücret istiyebilir.
(Degisik: 13/4/1983-2814/13 md.) Kat malikleri
kurulu,kat malikleri arasindan atanmis yöneticinin
normal yönetim giderlerine katilip katilmayacagi,
katilacaksa, ne oranda katilacagini kararlastirir.
Bu yolda, bir karar alinmamis ise, yönetici yönetim
süresince kendisine düsen normal yönetim
giderlerinin yarisina katilmaz.
ANAGAYRIMENKULÜN YÖNETIMI
E) YÖNETIMIN DENETLENMESI:
Madde 41 - Kat malikleri kurulu, yöneticinin bu
görevdeki tutumunu devamli olarak denetler ve hakli
bir sebebin çikmasi halinde onu her zaman
degistirebilir.
Hesaplarin denetlenmesi için yönetim planinda,
belli bir zaman konulmamissa; bu denetim her üç ayda
bir yapilir; bununla beraber hakli bir sebep
çikarsa, hesap denetlenmesi her zaman yapilabilir.
Kat malikleri kurulu denetim isini, kendi
aralarindan sayi ve arsa payi çogunluguyla
seçecekleri bir denetçiye veya üç kisilik bir
denetim kuruluna verebilir; bu halde denetçi veya
denetim kurulu yönetim planinda yazili zamanlarda,
eger zaman yazilmamissa, her takvim yilinin birinci
ayi içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir
raporla denetimin sonucunu ve anagayrimenkulün
yönetim tarzi hakkindaki düsüncelerini bildirir; bu
rapor çogaltilarak birer örnegi taahhütlü mektupla
kat maliklerine gönderilir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararlari ve
gerekli gördükleri diger hususlari, (1) den baslayip
sira ile giden sayfa numaralari tasiyan ve her
sayfasi noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirip
tarih koyarak altini imza ederler.
|
