TAPU İŞLEMLERİ

İşlemlerde İbrazı Gerekli Belgeler :
İşlemin gerektirdiği diğer belgelerin yanında , tapu sicil müdürlüğüne genelde aşağıdaki belgelerin , işlem sırasında ibrazı gerekmektedir.
a) Varsa tapu senedi
b) Fotoğraflı nüfus hüviyeti cüzdanı veya pasaport.
c) Temsil halinde , temsile ilişkin belge ,
d) En geç 6 ay önceden çekilmiş 6x4 ebadında vesikalık fotoğraf.
e) Taşınmaz satışı , ipotek tesisi ve cins tashihlerinden vergi sicil no' sunu gösteren belge (tahakkuk fişi vergi kartı gb.)
İzlenecek Yol :
Tapu işlemlerinde genelde şu yol izlenmektedir :
a) İlgilisinin gerekli belgelerle birlikte tapu sicil müdürlüğüne müracaatı.
b) Başvuru fişi tanzim edilip , tapu harçlarının müdürlükçe tahakkuk edilip tahsil ettirilmesi.
c) Akitsiz işlemlerde tescil veya terkin istem belgesi , akitli işlemlerde resmi senet tanzim edilerek ilgililere okutulmak veya yetkililerce okunmak suretiyle imzaların alınması.
d) Düzenlenen belgelerin (tapu senedi , ipotek belgesi gb. ) tasdik edilerek ilgiliye verilmesi.
Tapu Sicil Müdürlüğünün Bölgesi Dışındaki Taşınmazların Tapu İşlemlerinin Yapabilmesi
Ayrı tapu sicil müdürlüklerinin yetki alanında bulunan taşınmaz malların müşterek ipotek , taksim , trampa , işlemleri sadece bir tapu sicil müdürlüğünde yetki alınarak yapılabilmektedir.
Bu husus tüm tapu işlemleri için değil , sadece yukarıda yazılan işlemler için söz konusudur. Bu durumda : ilgilerin işlemi yapılmasını istedikleri tapu sicil müdürlüğüne müracaat ederek , taşınmazlara ait bilgi ve işleme ait belgeleri ibraz etmeleri gerekecektir.
Tapu İşlemlerinde Doktor Raporu İstenecek Haller
Tapu sicil müdürlüğünde işlem yapacak kişilerin medeni haklarını kullanmaya ehil olmaları gerekir. Mümeyyiz olamama , akıl hastalığı , akıl zayıflığı , sarhoşluk ve buna benzer haller kişinin medeni haklarını bizzat kullanmasına engel teşkil eder. Bu nedenle bu gibi hallerin varlığından şüpheye düşülürse tapu sicil müdürü hükümet tabipliğinden konu ile ilgili rapor isteyebilecektir. Hükümet tabipliğinde psikiyatri alanında uzman doktorun bulunmaması halinde uzman bir doktor tarafından verilmiş ve hükümet tabipliğince de onaylanmış , raporların işleme kabulü mümkün olabilmektedir.
Tapu sicil tüzüğünde raporun hangi hükümet tabipliğinden alınacağı hususunda bir belirtme bulunmamaktadır. Ancak uygulamada genelde tapu sicil müdürlüğünün bulunduğu yer hükümet tabipliğinden rapor istemektedir.
Bununla birlikte ilgilinin ikametinin bulunduğu yer hükümet tabipliğinden alınacak raporunda işleme kabulünün mümkün olabileceği kanaatindeyiz.
Tapu işlemleri için belli bir yaş sınırı var mıdır ?
Önemli olan tapu sicil müdürlüğünde işlem yapacakların medeni haklarını kullanmaya ehli olup olmadıklarının belirlenmesidir. Aksini bir kuşku bir kuşku , ihbar , şüphe veya belge olmaması halinde işlem sahiplerinin hiçbirinden doktor raporu istenmeyecektir. Bu konuda mevzuatın belirlediği bir yaş sınırı da bulunmamaktadır.
İşlemde ilgilisinden rapor istenmesi , belli hallerde istisnai bir durum olup , taktiri de tapu sicil müdürüne aittir.
Tapu İşlemlerinin Mali Yönü Beyan edilecek değerlen yönünden
İcra dairelerinin yaptığı satışlar ile mahkeme kararının tescili gibi bazı işlemler dışında tapu işlemlerinin de işleme konu taşınmazı emlak vergisi ile ilişiği kestirilmemekte , tapu harçları , ilgililerin tapu sicil müdürlülüğüne beyan edecekleri değerler üzerinden tahsil edilmektedir. Bu nedenle istisna i haller dışında işlemin vergi dairelerine havalesi de söz konusu değildir.
Tapu harçlarının tahsili ilgilisinin beyanına tabi olmakla birlikte beyan edilen değerlerin , Emlak vergisi beyan değerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonucu bulunan değerden düşük olması gerekir. Tapu sicil müdürlüğü , bildirilen değerin , emlak vergisi değerlerinin o yıl için belirlenen yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonucu bulunan değerden düşük olması hususunda ilgilileri sadece uyarmakta bunun dışında söz konusu değerlere bir müdahalesi olmamaktadır. İlgililerce beyan edilen değerinin düşük olması veya aşınmazın emlak vergisi ile ilişiğinin bulunması halinde vergi dairelerince taakuk ettirilecek vergi ve cezalardan devralan ve devredenler mütessilen sorumlu tutulmaktadır. Bu husus düzenlenecek resmi senet veya tescil istem belgelerine yazılarak yetkililerin imzası alınmaktadır. Bu nedenle herhangi bir ek vergi veya ceza ile karşılaşılmaması için işlem için beyan edilecek değerin belediye emlak vergi dairelerine beyan edilen emlak vergisi beyan değerine o yıl için uygulanan yeniden değerleme oranı ile çarpımı sonucu bulunacak değerden düşük olmaması ve işlemden önce taşınmazın emlak vergi ile ilişiğinin kestirilmesinde büyük yarar vardır.
Örneğin ; 1998 genel beyan döneminde 10.000.000.000 TL 'sı beyan edilen bir taşınmazın 2001 yılı haziran ayı içinde satışı halinde 1999 yılı için belirlenen %77,8 ve 2000 yılı için belirlenen %52,1 ve 2001 yılı için belirlenen %56 oranı toplam olarak uygulandığında bu taşınmazın asgari satış bedeli 42.187.672.800 TL ' sı olmalıdır. Demek ki bu taşınmaz ortalama olarak 43 milyar TL'sından satıldığı taktirde satış bedelinden dolayı vergi cezası ödemek zorunda kalınmayacaktır.
100 milyar TL olarak beyan edilen bir satış işleminde ödenecek toplam bedel ise :
100 milyar x binde 15 x 2 = 3.000.000.000 TL. satış harcı
5.000.000 x 2 = 10.000.000 TL Eğitime katkı payı
10.000.000 x 2 = 20.000.000 TL özel işlem vergisi
15.000.000 Döner sermaye ücreti ( İstanbul ili metropoliten alan için ) olmak üzere toplam
3.045.000.000 TL masraf ödenecektir.