KAT MALIKLERININ VE
KAT IRTIFAK SAHIPLERININ BORÇLARI
A) KAT MALIKLERININ BORÇLARI :
I - GENEL KURAL :
Madde 18 - Kat malikleri, gerek bagimsiz
bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri
kullanirken dogruluk kaidelerine uymak, özellikle
birbirini rahatsiz etmemek, birbirinin haklarini
çignememek ve yönetim plani hükümlerine uymakla,
karsilikli olarak yükümlüdürler.
Bu kanunda kat maliklerinin borçlarina dair olan
hükümler, bagimsiz bölümlerdeki kiracilara ve oturma
(Sükna,) hakki sahiplerine veya bu bölümlerden
herhangi bir suretle devamli olarak faydalananlara
da uygulanir;bu borçlari yerine getirmiyenler kat
malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu
olur.
Giderlere ve sigorta, primlerine ait 20 nci madde
hükmü saklidir.
II - ANAGAYRIMENKULÜN BAKIMI, KORUNMASI VE ZARARDAN SORUMLULUK:
Madde 19 - Kat malikleri, anagayrimenkulün bakimina
ve mimari durumu ile güzelligini ve saglamligini
titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Degisik: 13/4/1983 - 2814/8 md.) Kat maliklerinden
biri, bütün kat maliklerinin rizasi
olmadikça,anagayrimenkulün ortak yerlerinde insaat,
onarim ve tesisler, degisik renkte dis badana veya
boya yaptiramaz. Kendi bagimsiz bölümünde ise ana
yapiya zarar verecek nitelikte onarim, tesis ve
degisiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile
birbirine baglantili bulunan bagimsiz bölümlerin
baglantili yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak
rizasi ile anayapiya zarar vermeyecek onarim, tesis
ve degisiklik yapilabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diger bagimsiz
bölümlere, kusuru ile verdigi zarardan dolayi diger
kat maliklerine karsi sorumludur.
III- ANAGAYRIMENKULÜN GENEL GIDERLERINE KATILMA :
Madde 20 - (Degisik birinci fikra:13/4/1983 - 2814/9
md.) Kat maliklerinden her biri aralarinda baska
türlü anlasma olmadikça:
a) Kapici, kaloriferci,bahçivan ve bekçi giderlerine
ve bunlar için toplanacak avansa esit olarak;
b) Anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün
ortak yerlerin bakim,koruma ve onarim giderleri ile
yönetici ayligi gibi diger giderlere ve ortak
tesislerin isletme giderlerine ve giderler için
toplanacak avansa kendi arsa payi oraninda
katilmakla yükümlüdür.
c) Kat malikleri ortak yer veya tesisler üzerindeki
kullanma hakkindan vazgeçmek veya kendi bagimsiz
bölümünün durumu dolayisiyla bunlardan faydalanmaya
lüzum ve ihtiyaç bulunmadigini ileri sürmek
suretiyle bu gider ve avans payini ödemekten
kaçinamaz. (Degisik: 13/4/1983 - 2814/9 md.)
Gider veya avans payini ödemeyen kat maliki
hakkinda, diger kat maliklerinden her biri veya
yönetici tarafindan, yönetim planina, bu Kanuna ve
genel hükümlere göre dava açilabilir, icra takibi
yapilabilir. Gider ve avans payinin tamamini
ödemeyen kat maliki ödemede geciktigi günler için
aylik yüzde on hesabiyla gecikme tazminati ödemekle
yükümlüdür.
Birinci fikradaki giderlere, kat maliklerinden
birinin veya onun bagimsiz bölümünden herhangi bir
suretle faydalanan, kisinin, kusurlu bir hareketi
sebep olmussa, gidere katilanlarin yaptiklari
ödemeler için o kat malikine veya gidere sebep
olanlara rücu haklari vardir.
IV - SIGORTA ANLASMASI :
Madde 21 - Anagayrimenkulün, kat malikleri kurulunca
tayin edilecek deger üzerinden sigorta edilmesi kat
malikleri kurulunca kararlastirilabilir.
Sigorta yapilmasi halinde kat malikleri, sigorta
giderlerine, arsa paylari oraninda, katilmakla
yükümlüdürler.
Anagayrimenkulün tümünün harap olmasi halinde
alinacak sigorta bedeli, aksine sözlesme olmadikça,
kat maliklerine, arsa paylari oraninda,
paylastirilir.
Yalniz bir veya bir kaç bagimsiz bölüm veya
eklentisi veya ortak yerlerden bir kismi hasara
ugramissa,alinacak sigorta bedeli hasara ugrayan
yerlerin onarimina arsa paylari oraninda harcanir.
Kat malikleri anagayrimenkulün sigortasiyla
giderilemeyecek olan zararlarini karsilamak üzere,
kendi bagimsiz bölümlerini ayrica kendi ad ve
hesaplarina sigorta ettirebilirler; bu halde
alinacak sigorta bedeli, anagayrimenkulün sigorta
bedelindeki paylari da ayrica sakli kalmak üzere,
yalniz kendilerine ait olur.
Sigorta hakkindaki emredici hükümler saklidir.
V - ORTAK GIDERLERIN TEMINATI:
Madde 22 - (Degisik birinci fikra: 13/4/1983
-2814/10 md.) Kat malikinin, 20 nci madde uyarinca
payina düsecek gider ve avans borcundan ve gecikme
tazminatindan, bagimsiz bölümlerin birinde kira
akdine, oturma (sükna) hakkina veya baska bir sebebe
dayanarak devamli bir sekilde faydalananlar da
müstereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak,
kiracinin sorumlulugu ödemekle yükümlü oldugu kira,
miktari ile sinirli olup, yaptigi ödeme kira
borcundan düsülür.
Kat malikinin borcu bu yolla da alinamazsa,
mahkemece tesbit edilen borcunu ödemiyen kat
malikinin bagimsiz bölümü üzerine, varsa yöneticinin
yoksa kat maliklerinden birinin yazili istemiyle bu
borç tutari için, diger kat malikleri lehine kanuni
ipotek hakki tescil edilir. Medeni Kanunun 807 nci
maddesinin son fikrasi hükmü burada da uygulanir.
(Degisik: 13/4/1983-2814/10 md.) Kat maliklerinin,
gider borcunu ödemeyen kat maliki veya diger
sorumlulardan olan alacaklari önceliklidir.
VI - MÜSAADE MECBURIYETI:
VII - YASAK ISLER:
Madde 24 - Anagayrimenkulün, kütükte mesken, is veya
ticaret yeri olarak gösterilen bagimsiz bir
bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik,
ecza laboratuvari gibi müesseseler kurulamaz; kat
maliklerinin buna aykiri sözlesmeleri hükümsüzdür;
dispanser, klinik, poliklinik niteliginde olmayan
muayenehaneler bu hükmün disindadir.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen
bagimsiz bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane,
gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali
gibi eglence ve toplanti yerleri ve firin, lokanta,
pastahane, süthane gibi gida ve beslenme yerleri ve
imalathane, boyahane, basimevi, dükkan, galeri ve
çarsi gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun
oybirligi ile verecegi kararla açilabilir.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin
istemi üzerine bütün bagimsiz bölümlerin kat
mülkiyeti kütügündeki sahifelerine serh verilir.
VIII - KAT MÜLKIYETININ DEVRI MECBURIYETI:
Madde 25 - Kat maliklerinden biri bu kanuna göre
kendisine düsen borçlari ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle diger kat maliklerinin
haklarini, onlar için çekilmez hale gelecek derecede
ihlal ederse, onlar, o kat malikinin müstakil bölümü
üzerindeki mülkiyet hakkinin kendilerine
devredilmesini hakimden istiyebilirler.
Bu gibi bir kat maliki hakkinda, bagimsiz bölümün
mülkiyetinin dava tarihindeki degeri o kat malikine
ödenerek bu mülkiyetin diger kat maliklerine, arsa
paylari oraninda devredilmesi için dava açilmasina
kat malikleri kurulunca karar verilir; bu karari
almak için çogunluk saglanamazsa veya kat
maliklerinden bir kismi bu davayi açmak istemezse,
davayi öteki kat malikleri açar ve davalinin
bagimsiz bölümünün mülkiyeti, davayi açmis olan kat
maliklerine, arsa paylari oraninda, devrolunur.
Asagidaki durumlarda, birinci fikrada yazili
çekilmezlik, her halde mevcut farz edilir :
a) Ortak giderlerden ve avanstan kendine düsen
borçlari ödemedigi için hakkinda iki takvim yili
içinde üç defa icra veya dava takibi yapilmasina
sebep olunmasi;
b) Anagayrimenkulün bulundugu yerin sulh hakimi
tarafindan 33 üncü madde geregince verilen emre
ragmen, bu kanunda yazili borç ve yükümleri yerine
getirmemek suretiyle öteki kat maliklerinin
haklarini ihlal etmekte devamli olarak bir yil israr
edilmesi;
c) Kendi bagimsiz bölümünü randevu evi veya
kumarhane veya benzeri yer olarak kullanmak
suretiyle ahlak ve adaba aykiri harekette bulunmasi.
Bu maddedeki dava hakki, sebebinin ögrenilmesi
tarihinden basliyarak alti ay ve her halde dava
hakkinin dogumundan basliyarak bes yil içinde
kullanilmazsa ve dava sebebi de ortadan kalkmissa
düser.
|
